بررسی صنعت ساختمان

اقتصاد ایران ظرف دو سال گذشته به دنبال درمان بیماری هلندی خود بوده است. رکودی متورم که بر نفس راه اقتصاد ایران روییده شده بود باید با برنامه‌ای مشخص و با عزمی جدی برداشته می‌شد. این برنامه از نیمه دوم سال 92 به شکلی جدی و با محوریت مهار تورم در گام نخست آغاز شد. تلاش جدی و عزم راسخ دولت در مهار تورم بالطبع سبب تعمیق رکود در برخی بخش‌های اقتصادی کشور می‌شد و همین امر نیز بر دشواری برنامه‌ریزی دولت برای آینده می‌افزود. در نهایت دولت موفق شد در پایان سال 93 از شدت تورم بیماری بکاهد و مقدار تورم را از محدوده خطر 39 درصدی به منطقه نسبتا امن‌تر 15 درصدی کاهش دهد. اما اکنون زمان آن فرارسیده تا در کنار بهبود غده تورم، برنامه‌های جدی برای مبارزه با رکود به مرحله اجرا درآیند.

در ابتدای سال و با خبر دستیابی فهمی مشترک میان ایران و شش قدرت برتر جهانی بر رئوس اصلی مذاکرات هسته‌ای، امید به بهبود در آینده قوت بیشتری پیدا کرد. همین امر سبب شد تا بازار اوراق بهادار ابتدای سال را با شروعی توفانی آغاز کند اما بعد از گذشت کمتر از یک‌ماه اکنون چندان خبری از آن التهاب نیست. در این مدت صحبت‌های بسیاری در رابطه با دلایل فروکش کردن این التهاب از سوی کارشناسان و فعالان بازار به گوش رسیده است (از عرضه‌های سنگین برخی حقوقی‌ها تا برنامه‌های سازمان مبنی بر عرضه‌های اولیه جدید). اما به دور از تمامی این حواشی و با نگاهی منطقی‌تر به شرایط امروز اقتصاد ایران، وجود چنین التهابی در بازار سرمایه اقتصادی که هنوز در بستر بیماری و در ابتدای مسیر مبارزه با رکود است، چندان مناسب نبود. آرامش در بازار را باید به‌سان فرصتی برای شناسایی شرکت‌هایی با وضعیت بنیادی خوب قلمداد کرد.

همان‌طور که پیش از این نیز مطرح شد اقتصاد ایران اکنون در ابتدای مسیر مبارزه با رکود به سر می‌برد. به زعم نگارنده با توجه به ساختار اقتصاد ایران، یکی از بخش‌های بسیار مهمی که تحریک آن می‌تواند به تحریک کل اقتصاد بینجامد، تحریک و ایجاد رونق در بخش ساختمان و مسکن است. همین موضوع سبب شد تا در این یادداشت بررسی مختصری در رابطه با این بخش از اقتصاد ایران صورت گیرد. نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن منتشر شده توسط مرکز آمار ایران و همچنین برآوردهای انجام شده از تعداد واحدهای خالی از سکنه در سال 92 در جدول شماره یک قابل مشاهده است. (جدول شماره یک)

با توجه به برآوردهایی که در رابطه با میزان رشد سالانه خانوار شده است، سالانه در حدود یک میلیون خانوار که به‌نوعی به‌عنوان متقاضی مسکن به شمار می‌آیند به بخش تقاضای مسکن اضافه می‌شود. از طرفی به‌طور میانگین در سال‌های منتهی به 92 به‌طور متوسط پروانه 700 هزار واحد ساختمانی صادر شده است. اما این رقم در سال 93 با کاهش چشمگیری مواجه شده و در محدوده 400 هزار واحد بوده است. بنابراین در ابتدای سال 94 می‌توان وضعیت عرضه و تقاضای موجود در بازار مسکن را به شرح جدول شماره2 خلاصه کرد. (جدول شماره‌2)

اگرچه در شرایط کنونی فاصله چندان زیادی بین عرضه و تقاضای بازار وجود ندارد، اما نکته بسیار حائز اهمیت در مورد بازار مسکن عدم توزیع مناسب واحدهای عرضه شده در این بازار به نسبت تقاضاست. همین امر سبب بر هم خوردن تعادل در این بازار می‌شود و همین موضوع تحلیل بازار مسکن را با دشواری‌های بیشتری همراه می‌سازد. از طرفی حدود 10 درصد از عرضه مسکن کشور را در حال حاضر مسکن‌های متعلق به پروژه مسکن مهر شامل می‌شوند که با توجه به نبود زیرساخت‌های مناسب در بسیاری از مناطق احداث این پروژه‌ها، عرضه‌های این بخش را نمی‌توان چندان عرضه‌های واقعی و در دسترس قلمداد کرد. جمیع این موارد بازار مسکن را همچنان برای جهش قیمتی مستعد می‌سازد. اما موضوع اصلی مورد هدف این گزارش بررسی رونق بازار مسکن است. رونق اصلی موجود در بازار مسکن را باید در تعداد معاملات آن و میزان ساخت‌و‌ساز در آن بازار سنجید.

به عبارتی رونق در معاملات سبب رونق در ساخت‌و‌ساز خواهد شد. بخشی از رونق در معاملات بازار مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه سرمایه‌گذاران فعال در این بخش است که با توجه به برآورد کارشناسان ،حداقل تا پایان سال 94 رشد قیمتی بالاتر از تورم برای مسکن دور از ذهن است. تقاضای دیگر موجود در این بازار نیز تقاضای مصرف‌کنندگانی است که هدف‌شان از خرید مسکن استفاده از آن است. با توجه به اینکه در سال‌های اخیر و به واسطه رشد شدید قیمت‌ها میزان وام پرداختی برای خرید یک واحد به‌طور متوسط تنها در حدود 10 درصد از هزینه خرید را پوشش می‌دهد (درحالی‌که در سال‌های میانی دهه 80 این درصد نزدیک به 35 درصد بوده است) بنابراین افزایش تسهیلات دهی بانک‌ها به خریداران مسکن، نقش بسزایی در تحریک این بخش از تقاضا در بر خواهد داشت.

بنابراین با جمع‌بندی مطالب بالا می‌توان نتیجه‌گیری کرد که ایجاد رونق در بازار مسکن نقش بسزایی در خروج سایر بخش‌های دیگر اقتصاد نظیر فولاد، سیمان و معادن (نظیر شن و ماسه و...) خواهد شد. از طرفی ایجاد رونق در این بازار با سرعت بخشی به گردش پول در اقتصاد به‌طور غیرمستقیم می‌تواند به رونق سایر بخش‌های اقتصادی کمک کند. با توجه به اینکه جهش قیمتی چندان زیادی تا پایان سال 94 در این بازار پیش‌بینی نمی‌شود، بنابراین تحریک بخش واقعی تقاضا در این بازار می‌تواند به رونق بخشی در این بازار کمک کند. خریداران مصرفی در این بازار نیز با اجرای برنامه‌هایی نظیر افزایش تسهیلات بانکی به خریداران مسکن تحریک خواهند شد. بنابراین در صورت لغو تحریم‌ها و دسترسی ایران به منابع مالی بلوکه شده خود، شاید هدایت بخشی از این منابع به سمت خریداران واقعی مسکن از طریق سیستم بانکی، بتواند محرک خوبی برای کل اقتصاد ایران باشد. بررسی کلان انجام شده در این یادداشت با هدف بررسی شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار سرمایه تهیه شد در یادداشت‌های بعدی برخی از شرکت‌های این گروه مورد بررسی قرار گیرند.

* تحلیلگر بازار سرمایه