بانک‌ها ضلع سوم پیش فروش مسکن

هرقدر سرعت وزارت راه و شهرسازی در اعمال سیاست‌های جدید مسکنی در سال‌های گذشته کند بود، این روزها وزیر راه و شهرسازی برای هر برنامه خبری یک خبر جدید مسکنی دارد.  پس از اعلام خبر آغاز عملیات اجرایی حدود 20 هزار واحد مسکن اجتماعی، نهایی شدن پرونده مسکن مهر در ماه‌های ابتدایی سال آینده، رسیدن به اجماعی حداقلی میان نظرات وزارت راه و بانک مرکزی بر سر افزایش مبلغ وام مسکن و البته اعلام خبر استارت نخست بازار مسکن برای عبور از دوران رکودی، حالا وزیر راه یکی دیگر از قطعات پازل مسکن را نیز به حرکت در آورده است. پس از آنکه آخوندی و عبده تبریزی، مشاور وزیر در روزهای ابتدایی بارها نسبت به محدود و ناچیز بودن بازار رهن و پیش‌فروش مسکن در ایران انتقاد کردند، حالا به نظر می‌رسد کار برای رفع بعضی از مشکلات ریشه‌ای این بازار آغاز شده است.

بازار پیش فروش مسکن که در بسیاری از کشورهای صنعتی و توسعه‌یافته به دلیل فعالیت شرکت‌های بزرگ انبوه‌ساز به‌عنوان اصلی‌‌ترین عامل عرضه‌کننده مسکن بیشترین اقبال را دارد و بسیاری از واحدهای مسکونی به فروش رفته در این کشورها از طریق این بازار تعیین‌تکلیف می‌شوند، در ایران هرگز جایگاه قابل اتکایی نداشته است. در کنار مشکلات اقتصاد کلان ایران که معمولا به دلیل تلاطم‌های جدی اجازه عملکرد بلندمدت را به بازیگران اقتصادی نمی‌دهد و در جریان تفکری دوطرفه خانه‌سازان و متقاضیان مسکن را به این نتیجه رسانده که با پول نقد، واحدی تکمیل شده را معامله کنند، ایجاد فضایی از بی‌اعتمادی در بین دو طرف قرارداد نیز عاملی بوده که یا پیش از نهایی شدن برنامه‌های پیش خرید کار را منتفی کرده یا در حین اجرای پروژه به قطع همکاری منجر شده است. البته در این بین ثبت چندین پرونده کلاهبرداری نیز در نوع خود تاثیری جدی بر عملکرد بازار پیش فروش مسکن در ایران گذاشته است. 

از این رو وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم در آغاز تلاشش برای ایجاد رونق در این بخش از بازار مسکن، روی اصلی‌ترین عامل اخلال‌گر دست گذاشته و در تلاش است موانع را به سبکی دیگر از بین ببرد. آنچه وزیر راه روز گذشته از آن رونمایی کرد طرحی بود که از ما‌ه‌ها قبل روی آن کار شد. حضور بانک‌ها به‌عنوان ضلعی جدید در پیش فروش مسکن که با اعلام وزیر راه و شهرسازی تمام بانک‌های کشور در جریان آن قرار گرفته‌اند راه‌حلی است که آخوندی و مشاورانش به آن رسیده‌اند. در چارچوب این طرح به منظور ایجاد اعتماد حداکثری بین خریدار و فروشنده، در جریان پیش فروش مسکن خریدار وجوه موردنظر را به جای سازنده به بانک می‌سپرد و بانک عامل نیز در قالب وکیل بر تمام مراحل ساخت و تکمیل واحدهای موردنظر نظارت می‌کند تا در زمان تکمیل پروژه معامله نهایی شود.

حساب امانی به افزایش کاغذ بازی منجر نشود

این طرح که در ظاهر راهبردی عملیاتی به منظور بهبود بازار پیش‌فروش به حساب می‌آید، مشکلات و ابهام‌هایی دارد که کارشناسان نسبت به خطر آن هشدار می‌دهند. شهریار شقاقی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» در ارزیابی طرح گشایش حساب امانی در بانک‌ها اظهار کرد: این طرح در نگاه اول مثبت به نظر می‌رسد. با توجه به اینکه در سال‌های گذشته همواره خریداران و فروشندگان در عرصه پیش فروش نتوانسته‌اند به یکدیگر اعتماد کنند و این موضوع کار اعتماد را تسهیل می‌کند، هرچند این طرح در دل خود ابهام‌هایی نیز دارد. به اعتقاد وی حجم بالای کاغذ بازی در ادارات ایران در حال حاضر نیز امان مردم را بریده و بسیاری ترجیح می‌دهند به جای درگیر شدن در بوروکراسی، اصلا وارد برخی مقولات نشوند. از این رو اگر بنا باشد ورود بانک‌ها نیز نتیجه‌ای اینچنینی به بار آورد قطعا تاثیر مثبت چندانی نخواهد داشت.

شقاقی تاکید کرد: تا زمانی که طرح و برنامه دولت نهایی نشود نمی‌توان حساب امانی را نقد کرد اما اگر بناست پس از سال‌ها بلاتکلیفی کار پیش فروش اصلاح شود قطعا باید ابهام‌ها را کنترل کرد. این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قراردادهای پیش خرید چندان تبعات مثبتی نداشته است. کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز‌ها از یک‌سو و بستن قراردادهایی که بعضا در آن حق خریدار پایمال می‌شده از سوی دیگر فضا را قدری تیره کرده که قطعا برای خروج از آن به برنامه‌ریزی‌های همه‌جانبه نیاز است.

هرچند هنوز بانک مرکزی درباره ابعاد این ماجرا توضیحی نداده و حتی مشخص نیست مانند دیگر پروژه‌ها تنها بانک مسکن در این حوزه فعال خواهد شد یا دیگر بانک‌ها نیز نقشی در آن ایفا می‌کنند. در کنار آن اینکه سهم بانک‌ها از اجرای این طرح چه خواهد بود نیز سوالی است که باید برای آن پاسخی مناسب ارائه کرد که آیا تنها از باقی ماندن سپرده‌ها در شعبه‌هایشان بهره می‌گیرند یا بانک مرکزی برای آن دستورالعملی جداگانه ارائه خواهد کرد. افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های گذشته دست بسیاری از مردم را از خرید خانه دور کرده و این موضوع فشار تقاضا را بسیار بالا برده است. طرح پیش فروش مسکن به‌عنوان یکی از عوامل تسهیل‌کننده بازار می‌تواند برای حداقل گروهی از این مردم به یک واحد مسکونی ختم شود، هرچند تا اجرایی شدن این برنامه راهی طولانی باقی مانده است.